Квартира в Евросоюзе на физическое лицо, без фирмы: что даёт оформление на себя и когда нужна компания
Квартира в Евросоюзе оформляется на ваше имя — без компании, без ипотечной заявки и без переезда. Собственность возникает записью в земельной книге в день сделки; доход и содержание объекта ведёт управляющая компания по договору. Ограничение одно: квартира на физическое лицо даёт собственность и резерв в евро, но не даёт статуса — ниже разобрано, когда для него нужна компания.
Коротко. Иностранец оформляет квартиру в Евросоюзе на физическое лицо: компания для этого не требуется. В Румынии строение покупается без ограничений по гражданству, доля земли для гражданина страны вне Союза оформляется по закону 312/2005. Право собственности переходит с записью в carte funciară — статьи 885 и 1676 Гражданского кодекса. Вход по подтверждённым условиям на 1 сентября 2026 — около 30 000 € при объекте около 100 000 €. Компания нужна только тем, кому нужен доход на фирму и статус через трудовой контракт.
Можно ли иностранцу оформить квартиру в Евросоюзе на себя, без компании
Да. Иностранец оформляет квартиру в Евросоюзе на физическое лицо, и компания для этого не требуется. В Румынии строение покупается гражданином любой страны без ограничений по гражданству; ограничение закон ставит только на землю. Доля земли под домом для гражданина страны вне Союза оформляется по закону 312/2005: через румынское юридическое лицо, по договору взаимности или как право суперфиции.
Суперфиция — это право иметь строение на земле другого лица и пользоваться этой землёй, статья 693 Гражданского кодекса Румынии. Закон № 312 от 10 ноября 2005 года о праве иностранцев на землю в статье 6 отсылает граждан третьих стран к договорам о взаимности. Какой способ применим к вашему объекту, подтверждает нотариус на дату сделки.
Что даёт квартира на своё имя и чего не даёт
Квартира на своё имя даёт собственность, доход и резерв в евро — и не даёт статуса. Собственность возникает записью в carte funciară в день сделки: право переходит с записью — статьи 885 и 1676 Гражданского кодекса Румынии, закон № 287/2009, в силе с 1 октября 2011 года. Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость.
Что даёт актив на физическое лицо:
собственность на ваше имя с записью в земельной книге;
доход от аренды через управляющую компанию, без вашего присутствия;
резерв в евро в другой части Союза, не привязанный ни к статусу, ни к продлению защиты.
Чего не даёт: вида на жительство — ни автоматически, ни по обещанию. Временная защита продлена до 4 марта 2028 года решением Совета ЕС 2026/1912, в силе с 5 августа 2026 года; квартира от этой даты не зависит, а что даёт время до неё, разобрано в хабе «Квартира в Евросоюзе для украинца: как купить без гражданства и что она даёт».
Физическое лицо или компания: на кого оформлять квартиру в Евросоюзе
На физическое лицо оформляется квартира, которая нужна как собственность, доход и резерв; на компанию — только квартира, на которой строится статус. Разница — в 6 позициях ниже. SRL — это общество с ограниченной ответственностью по праву Румынии. Сравнение по практике сопровождения Alliance Consulting:
Оформление — на физическое лицо: акт у нотариуса, запись в carte funciară на вас; на компанию (SRL): сначала регистрация SRL, потом акт на компанию.
Владение — на физическое лицо: собственник вы, объект ведёт управляющая компания; на компанию: собственник компания, вы владеете её долями.
Доход от аренды — на физическое лицо: поступает вам как физическому лицу; на компанию: поступает компании, вам как дивиденды.
Основание для статуса — на физическое лицо: не создаёт, квартира статуса не даёт; на компанию: создаёт — доход компании и трудовой контракт.
Бухгалтерия — на физическое лицо: годовая декларация о доходе, без бухгалтерии фирмы; на компанию: годовая бухгалтерия и отчётность по договору.
Что проще — на физическое лицо: проще, меньше документов и расходов; на компанию: сложнее, оправдано, только если нужен статус.ы
Когда для квартиры в Евросоюзе нужна компания
Компания нужна в двух случаях: когда доход от аренды должен поступать на фирму и когда на этом доходе строится статус. Квартира сама по себе статуса не даёт — основание создают контракт и доход компании, а решение принимает орган. Конструкция — четыре элемента и результат, строго по порядку:
регистрация SRL;
квартира оформляется на компанию;
аренда даёт официальный доход компании;
трудовой контракт с собственной компанией;
результат — вид на жительство на основании этого контракта.
Вести компанию самому не нужно: управляющая компания ведёт объект и арендатора, аудиторская фирма — бухгалтерию и отчётность, профильная юридическая компания — договоры и регистрации; каждая по договору со сроками, суммой и порядком. Личное присутствие понадобится один раз — на подаче документов на статус, вместе со специалистом компании.
Как проходит покупка на физическое лицо, если вы не приезжаете
Для покупки приезжать не нужно: сделка проходит лично, по доверенности или через управляющую компанию, и во всех 3 случаях нотариальный акт подписывается в день сделки, а запись в carte funciară делается на вас в тот же день. Рассрочку даёт собственник квартиры, не банк: сумма и график фиксируются в нотариальном акте, а ипотека нерезиденту по практике не выдаётся.
Вход по подтверждённым условиям на 1 сентября 2026: объект около 100 000 €, взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом, остаток около 70 000 € на 36 месяцев без процентов, платёж около 1 900 € в месяц. Остаток обеспечивается законной ипотекой продавца.
Законная ипотека продавца — это обеспечение по статьям 1723 и 2386 Гражданского кодекса Румынии в пользу продавца до полной оплаты; она снимается с последним платежом. «Без банка» означает без кредита, а не мимо банка: оплата идёт со счёта на счёт, принимающий банк проверяет происхождение денег по правилам Евросоюза, и его ответ по вашим документам известен до задатка.
Три способа сделки и рассрочка по шагам — в хабе «Квартира в Евросоюзе для украинца», отказ банка — в статье «Банк отказал в ипотеке», документы на 30 000 € — в статье «Подтверждение происхождения средств».
Что делать, если квартиру оформили на друга с гражданством или ВНЖ
Оформленное на чужое имя — чужая собственность: по записи в carte funciară владелец тот, на кого оформлено (статья 885 Гражданского кодекса Румынии), и устная договорённость её не заменяет. Переоформление возможно и считается отдельно — по объекту, по стране и по тому, как проходили деньги. Начинать с диагностики, а не с нового объекта.
Такая покупка выглядит решением, когда своей ипотеки нет: у друга есть гражданство или вид на жительство, банк кредитует его, взносы вносите вы. Через год у вас — платежи и договорённость, у друга — квартира и кредит. Первым проверяется документальная сторона, по порядку:
чьё имя в реестре и в кредитном договоре;
с чьего счёта шли платежи;
есть ли письменное соглашение о деньгах.
Дальше диагностика даёт минимум два маршрута: переоформление, если оно возможно по объекту и по праву его страны, или новая покупка на ваше имя с учётом уже сделанных вложений. Квартира на физическое лицо в Румынии закрывает саму причину такой сделки: ипотека и чужой статус для неё не нужны. Ошибка чинится, и чем раньше — тем дешевле.
Как работает Alliance Consulting и с чего начать
Начать с бесплатной стратегической диагностики: разбор вашей ситуации, минимум два маршрута — на физическое лицо или на компанию, — бюджет и последовательность действий. Стратегическая диагностика — это разбор ситуации до любых решений; она бесплатна и ни к чему не обязывает. Ответ — в течение 1 рабочего дня, разговор — до 30 минут.
Armonia показывает объекты: подбор, видеопросмотр того же объекта, а не рендера, сделка. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию: стратегия, документы под требования банка, координация нотариуса и управляющей компании, сопровождение статуса, если он выбран.
Все работы идут по договору, в котором прописаны сроки, суммы и порядок; лицензии компании — в открытом доступе на сайте. Офисы — Констанца, Bulevardul Mamaia 203, и Нэводари.
Вопросы и ответы
Нужен ли вид на жительство, чтобы оформить квартиру в Евросоюзе на себя?
Нет, вид на жительство для оформления квартиры на своё имя не нужен. Покупка строения в Румынии со статусом не связана — закон 312/2005 ограничивает только землю; для сделки достаточно действующего паспорта, подтверждённого происхождения денег и, если вы не приезжаете, доверенности. Статус — отдельный маршрут: он не условие покупки, а опция после неё.
Можно ли потом перевести квартиру с физического лица на компанию?
Да, перевести квартиру с физического лица на компанию можно: она вносится в капитал вашей SRL или продаётся ей. В обоих случаях нужен новый нотариальный акт и новая запись в carte funciară, а расходы и налоговые последствия считаются заранее. Поэтому выбор делается до первой сделки: переоформление позже стоит дороже.
Что будет с квартирой, если временная защита закончится?
С квартирой ничего не произойдёт: собственность на ваше имя от статуса не зависит. Запись в carte funciară к временной защите не привязана, аренда идёт через управляющую компанию. Защита продлена до 4 марта 2028 года решением Совета ЕС 2026/1912 — это время на решение, а не дедлайн.
Источники
Закон № 312/2005 о праве иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на землю — legislatie.just.ro, Monitorul Oficial № 1008 от 14 ноября 2005 года
Гражданский кодекс Румынии, закон № 287/2009, статьи 693, 885, 1676, 1723, 2386 — legislatie.just.ro, республикован в Monitorul Oficial № 505 от 15 июля 2011 года, в силе с 1 октября 2011 года
Решение Совета ЕС 2026/1912 от 30 июля 2026 года о продлении временной защиты — eur-lex.europa.eu, Официальный журнал ЕС от 4 августа 2026 года, в силе с 5 августа 2026 года
Закон № 36/1995 о нотариусах и нотариальной деятельности — legislatie.just.ro, закон от 12 мая 1995 года, республикован в Monitorul Oficial № 237 от 19 марта 2018 года
Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 17.09.2026. Дата обновления: 03.10.2026.
Проверено на 02.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.
Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.