Перевірка квартири в Євросоюзі перед купівлею: які документи запитують до завдатку
Перевірка квартири в Євросоюзі перед купівлею: які документи запитують до завдатку
Квартиру в Євросоюзі можна перевірити повністю, не виїжджаючи з України: усе, що захищає покупця, міститься в документах, а не в стінах. Огляд закриває питання «подобається» — і сьогодні його закриває відеоперегляд. Нижче — що саме запитують до завдатку, в якому порядку і що робити, якщо гроші вже внесено.
Які документи перевіряють перед купівлею квартири за кордоном
Перевіряють сім документів, і всі сім читають до внесення завдатку. Перевірка йде за трьома напрямами одночасно: обʼєкт, продавець і сама угода. Огляд не закриває жодного з них.
Що запитують:
• витяг із реєстру: хто власник і з якої дати;
• записи про обтяження: іпотека, застава, арешт;
• судові спори — щодо продавця, а не щодо обʼєкта;
• дозвіл на введення будинку в експлуатацію;
• кадастровий номер і площа;
• довідки про борги за комунальні послуги і внески асоціації власників;
• право продавати: чоловік або дружина, частки, спадкоємці.
Документи читають двічі: на етапі письмового висновку, коли обʼєкт тільки обирають, і повторно перед підписанням. Реєстр живий, і запис може зʼявитися в проміжку між цими двома точками.
Що має показати продавець до завдатку
До грошей зазвичай показують три документи: витяг із реєстру, документ про власність і дозвіл на введення в експлуатацію. Продавцеві це нічого не коштує і нічим не загрожує. Відмова їх показати сама по собі проблеми не доводить, але означає, що ви вносите гроші наосліп.
Важливо, хто саме запитує документ. Надісланий скан показує стан на дату скану, а реєстр — стан на сьогодні. Між цими датами на обʼєкті зʼявляються записи, яких у надісланому комплекті не буде. Надіслане — це інформація для розмови. Запитане самостійно — це перевірка.
Як перевірити, чи зданий будинок в експлуатацію
Перевіряється документом, а не фактом заселення. Дозвіл на введення в експлуатацію — окремий папір із датою і номером. Те, що в будинку живуть люди, горить світло і працює ліфт, його не замінює і його наявності не доводить.
Будинок, прийнятий в експлуатацію, і будинок, заселений фактично, — різні юридичні ситуації, і на реєстрацію права власності вони впливають по-різному. На наших обʼєктах будинок уже зданий, тому ми показуємо документ, а не називаємо очікуваний строк здачі. Різниця між «зданий» і «здамо» — це різниця між власністю й обіцянкою.
Як перевірити продавця: право продавати, частки, спадкоємці
Продавця перевіряють окремо від обʼєкта. Людина може бути власником і при цьому не мати права продати одноосібно. Судовий спір відкривають щодо людини, а до квартири він доходить потім — тому записи шукають за імʼям продавця, а не за адресою квартири.
Що перевіряють:
• підстава власності: як обʼєкт дістався продавцеві і коли;
• сімейний стан і потреба в згоді чоловіка чи дружини;
• наявність часток та інших власників;
• спадкові підстави і можливі претензії;
• відкриті судові процеси на імʼя продавця.
Претензія спадкоємця або колишнього чоловіка чи дружини не виникає з повітря: її видно заздалегідь, у цих самих документах. Після реєстрації права власності розгляд іде вже за вашої участі й за ваш рахунок.
Чи переходять борги за квартирою до нового власника
Частина боргів переходить — та, що привʼязана до обʼєкта, а не до людини. Це заборгованість за комунальними платежами і внески асоціації власників. Вони йдуть за квартирою, і новий власник виявляє їх у себе.
Тому до перевірки входить запит довідок про стан розрахунків: окремо щодо комунальних платежів, окремо щодо асоціації. Це найнудніший пункт списку, його пропускають частіше за інші, і він регулярно виявляється найнеприємнішою знахідкою після угоди.
Борг, знайдений вчасно, — не привід відмовлятися від обʼєкта. Це привід перерахувати ціну або закрити заборгованість за рахунок продавця до підписання. Борг, знайдений після угоди, стає вашою витратою.
Що написано в довіреності на купівлю нерухомості за кордоном
Довіреність — документ зі стелею, а не дозвіл «на все». У ній прописуються конкретний обʼєкт, гранична ціна, строк дії і точний перелік повноважень. Представник не може купити інший обʼєкт, заплатити більше за вказану суму або діяти після закінчення строку.
Порядок тут зворотний до того, як зазвичай роблять: довіреність оформлюють після письмового висновку, а не до нього. Спочатку стає зрозуміло, що купується і на яких умовах, — і лише потім видаються повноваження.
Способів провести угоду три, і ми називаємо їх відкрито: особисто, за довіреністю і через керуючу компанію. Обраний спосіб фіксується в письмовому висновку до угоди.
Що робити, якщо завдаток уже внесено, а перевірки не було
Ситуацію можна виправити, і порядок дій у ній робочий. Перевірку роблять заднім числом — саме від неї залежить, чи є підстава вимагати гроші назад і на що посилатися.
Порядок:
1. Піднімають документи щодо обʼєкта — ті самі сім, повним комплектом.
2. Читають те, що підписано, і на яких умовах внесено гроші.
3. Знахідку зіставляють з умовами повернення.
Далі варіантів зазвичай три: повернення, якщо є підстава; торг щодо ціни, якщо знахідка знижує вартість обʼєкта; вихід з обʼєкта з фіксацією втрати, коли нарощувати її дорожче, ніж зупинитися. В усіх трьох випадках спочатку документ, а потім розмова з продавцем: розмова без документа на руках закінчується нічим.
На майбутнє правило просте. Умову про повернення завдатку в разі виявлених обтяжень прописують у самому договорі й до переказу грошей, а не в момент спору.
Порядок у цьому маршруті важливіший за швидкість. Висновок іде раніше за завдаток, завдаток — раніше за договір, повторний витяг — раніше за підпис. Угоду, зібрану не за порядком, доводиться збирати заново, і це найдорожча переробка з усіх, які ми бачимо.
Для орієнтиру щодо сум: порівнянна двокімнатна квартира в Євросоюзі коштує 200 000–300 000 €. Наш обʼєкт — близько 100 000 € за внеску 30 %, тобто близько 30 000 €. Залишок іде в розстрочку на 36 місяців без відсотків, власність переходить одразу. Саме ці 30 000 € і захищають документи, перелічені вище. Далі маршрут іде звичайним порядком — компанія, оренда, офіційний дохід, трудовий контракт, картка, — і через три роки за наявності ЗАКОННИХ підстав власник отримує громадянство Євросоюзу.
Три речі можна перевірити до першої розмови. Усі справи в Румунії дистанційно веде наша керуюча компанія. Робота йде офіційно за договором, де прописано строки, суму і порядок роботи. Ліцензії компанії відкриті на сайті.
Рішення щодо банківської операції ухвалює банк, і гарантій проходження перевірки компанія не дає. Щодо чужих юрисдикцій компанія не консультує.
Вхід у маршрут — безкоштовна комплаєнс-діагностика з письмовим висновком. Вона безкоштовна й обовʼязкова до завдатку. За підсумком ви отримуєте рекомендований банк, перелік документів під джерело коштів, оцінку походження, строки і структуру купівлі. І пряму відповідь: чи підходить вам ця конструкція.