Квартира у моря в рассрочку: Болгария или Румыния — что вы подписываете и когда становитесь собственником

Своя квартира у моря в рассрочку — в сданном доме, по нотариальному договору и без кредита банка.

Если в Болгарии вы платите по этапам стройки, до нотариального акта у вас только предварительный договор; в Констанце около 33 000 € на вход — взнос 30 % и комиссия агентства; договор купли-продажи нотариальный, дом сдан, вы собственник с записью в carte funciară, остаток — около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов собственнику квартиры.

Окно открыто сейчас: на 09.10.2026 у нашего агентства недвижимости Armonia в работе более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — за 1 рабочий день бесплатно пришлём 3–5 квартир под ваш бюджет с расчётом взноса и платежа, а нужен статус в ЕС — встроим квартиру в путь к виду на жительство в Румынии через вашу компанию.

Коротко. Рассрочку на квартиру у моря в Болгарии и в Румынии оформляют разные документы. В Болгарии при оплате по этапам стройки до нотариального акта на руках только предварительный договор, а собственность переходит по нотариальному акту (Закон об обязательствах и договорах, ст. 18 и 19). По условиям сопровождения Alliance на 14.10.2026 квартиру около 100 000 € в сданном доме в Констанце оформляет нотариальный договор купли-продажи со взносом 30 %, вы собственник с записью в carte funciară; остаток — 36 платежей собственнику без процентов, около 1 900 € каждый.

Что вы подписываете, когда покупаете квартиру в Болгарии в рассрочку по этапам стройки?

Пока нет нотариального акта, вы подписываете предварительный договор в письменной форме (Закон об обязательствах и договорах — ЗЗД, ст. 19, ч. 1): собственность на квартиру по нему ещё не переходит — она переходит только по нотариальному акту (ст. 18).

Предварительный договор — это обещание заключить окончательный договор: в нём записаны существенные условия будущей сделки, и каждая сторона может требовать его заключения в суде (ст. 19, ч. 2 и 3).

Где сейчас ваш дом, видно по 4 документам стройки (Наредба № 3 от 31.07.2003 и Закон об устройстве территории — ЗУТ):

• Акт 14 — приёмка конструкции: несущая конструкция принята, разрешены отделочные работы.

• Акт 15 — годность к приёмке: строитель передаёт строение заказчику.

• Протокол 16 — годность к использованию, для строений 1–3 категорий его составляет Государственная приёмочная комиссия (ЗУТ, ст. 177).

• Разрешение на использование или удостоверение о вводе в эксплуатацию — дом введён в эксплуатацию (ЗУТ, ст. 177); до этого пользоваться зданием нельзя (ст. 178).

Когда вы становитесь собственником квартиры у моря — в Болгарии и в Румынии?

В Болгарии — с нотариальным актом (ЗЗД, ст. 18), в Румынии — по нотариальному договору купли-продажи (Гражданский кодекс Румынии, ст. 1244), и вы собственник с записью в carte funciară.

Carte funciară — это земельная книга Румынии, государственный реестр прав на недвижимость; запись запрашивает нотариус, который удостоверил договор; она защищает ваше право перед третьими лицами (закон 7/1996). Сравнение по документам:

• Дом: Болгария — квартиру можно продавать после завершения коробки здания («груб строеж»), до ввода в эксплуатацию (ЗУТ, ст. 181, ч. 2); Румыния — мы подбираем квартиры только в сданных домах.

• Договор: Болгария — предварительный договор до нотариального акта; Румыния — нотариальный договор купли-продажи при взносе 30 %.

• Собственность: Болгария — с нотариальным актом; Румыния — с записью в carte funciară.

• Платежи: Болгария — по графику этапов стройки, если так записано в договоре; Румыния — остаток 36 месяцев без процентов собственнику квартиры.

Законная ипотека продавца — это залог квартиры в пользу продавца за неоплаченную часть цены (ГК, ст. 2386, п. 1): она действует до последнего платежа, а квартира уже ваша.

Сколько стоит квартира у моря в рассрочку в Констанце и какой нужен взнос?

При квартире около 100 000 € в сданном доме в Констанце на вход нужно около 33 000 € — взнос 30 % и комиссия агентства, а остаток вы платите собственнику около 1 900 € в месяц 36 месяцев без процентов.

Рассрочка от собственника — это оплата остатка цены напрямую продавцу по графику из нотариального договора, без банка и без процентов. Кредит банка не нужен: банк проверяет происхождение денег до задатка. Расчёт для квартиры около 100 000 €:

• Взнос 30 % — около 30 000 € с нотариальными сборами и налогом.

• Комиссия агентства 3 % — около 3 000 €.

• Ежемесячный платёж — около 1 900 € в течение 36 месяцев, без процентов.

При средней цене 2 020 € за м², а в новых домах 2 257 € (индекс imobiliare.ro, сентябрь 2026), это около 45–50 м². В Евросоюзе сочетание сданного дома, взноса 30 % и рассрочки без банка — редкость.

Расчёт под ваш бюджет — бесплатно. Напишите нам: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах и посчитаем взнос и ежемесячный платёж по каждой.

Как проходит покупка квартиры у моря в рассрочку в Румынии — по шагам?

Покупка проходит в 6 шагов, и каждый ведём мы: подборка 3–5 квартир за 1 рабочий день → проверка денег и документов до задатка → нотариальный договор со взносом 30 % → запись в carte funciară, вы собственник → законная ипотека продавца до последнего платежа → 36 месяцев без процентов собственнику.

Формат участия выбираете вы — лично, по доверенности или через управляющую компанию Alliance по доверенности клиента; пакет о происхождении денег под требования банка собираем мы.

Сдачей квартиры после сделки занимается управляющая компания. Как устроена рассрочка от собственника — в материале «Квартира в Евросоюзе в рассрочку без банка».

Подписали в Болгарии предварительный договор с графиком по этапам стройки: что делать?

До следующего платежа мы в 4 шага проверяем документы по болгарской покупке и считаем, какой взнос 30 % в сданном доме в Констанце закрывает ваш бюджет:

1. Договор — подписан только предварительный договор или уже нотариальный акт (ЗЗД, ст. 18 и 19).

2. Разрешение на строительство — выдано ли оно (ЗУТ, ст. 148) и кто собственник земли или права строить.

3. Этап — какой документ стройки уже подписан (Акт 14, Акт 15 или Протокол 16) и к какому этапу привязан следующий платёж.

4. Бюджет — сколько уже внесено и какой взнос 30 % в сданном доме в Констанце закрывают оставшиеся деньги.

Правовую оценку болгарского договора даёт адвокат по болгарскому праву — вопросы к нему готовим мы. Если ситуация другая — закрываем и её:

• Деньги лежат на счёте — сумма становится взносом 30 %, и у вас своя квартира у моря в сданном доме.

• Снимаете жильё годами — вместо аренды платите собственнику за свою квартиру, 36 месяцев без процентов.

• Купили квартиру в Румынии без конструкции ради статуса — проверяем документы и добавляем недостающее: компанию, доход от аренды, трудовой контракт.

Подписали предварительный договор — напишите нам. Бесплатно разберём документы и пришлём подборку квартир в сданных домах под ваш бюджет.

Как Alliance Consulting сопровождает покупку и встраивает квартиру в путь к ВНЖ в Румынии?

Alliance Consulting 4 года работает в Румынии, и каждая сделка идёт по договору: сроки, сумма и порядок работы прописаны заранее, лицензии компании — в открытом доступе на сайте.

Alliance отвечает за стратегию, банк, финансовый мониторинг и координацию; все документы готовит адвокат с лицензией Евросоюза, бухгалтерию — аудиторские фирмы. Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию.

Для граждан Украины под временной защитой, продлённой до 4 марта 2028 года (решение Совета ЕС 2026/1912), путь к виду на жительство в Румынии — «четыре элемента и результат»: компания SRL, квартира на компанию, официальный доход от аренды, трудовой контракт в своей компании — и разрешение IGI. Сама покупка вида на жительство не даёт.

На весь путь уходит около 4 месяцев, на регистрацию SRL — около месяца и 1 300 €; детали — в материале «ВНЖ в Румынии для украинцев без переезда». Приезжать нужно один раз — на подачу досье, со специалистом компании рядом. Решение принимает IGI, досье мы собираем полностью до подачи.

Как получить подборку квартир у моря в рассрочку под ваш бюджет?

С бесплатной подборки: за 1 рабочий день пришлём 3–5 квартир в сданных домах под вашу сумму, по каждой — взнос 30 % и ежемесячный платёж. Показ — лично или по видео, сделка — по договору.

Живёте в другой стране ЕС — порядок покупки без гражданства описан в материале «Квартира в Евросоюзе для украинца», цены у моря сравнили в материале «Купить квартиру в Болгарии или в Румынии».

На 09.10.2026 у Armonia в работе более 100 квартир в сданных домах. Напишите нам — подборка бесплатна и ни к чему не обязывает.

Источники

• Codul civil (Legea nr. 287/2009), ст. 1244, 2386 — 17.07.2009, в действующей редакции; Portal Legislativ

• Закон за задълженията и договорите, чл. 18, 19 — в действующей редакции, сверено 13.10.2026; Министерство юстиции Болгарии

• Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, чл. 7 — ред. ДВ бр. 56 от 11.07.2017; Министерство регионального развития Болгарии

• Закон за устройство на територията, чл. 148, 177, 178, 181 — доп. ДВ бр. 47 от 10.06.2025; Министерство регионального развития Болгарии

• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată — в действующей редакции; Portal Legislativ

• Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 — 30.07.2026, в силе с 05.08.2026; EUR-Lex

Автор: Кононов Сергей Валентинович, руководитель Alliance Consulting. Дата публикации: 18.10.2026. Дата обновления: 18.10.2026.

Проверено на 14.10.2026. Правовые точки, суммы и сроки актуальны на эту дату; при изменениях страница обновляется.

Кононов Сергей Валентинович — руководитель консалтинговой компании Alliance Consulting (Constanța, Năvodari). Более 30 лет управленческой практики; компания ведёт лицензированную практику в Румынии четыре года и сопровождает клиентов от первой консультации до получения документов. Лицензии и документы компании — в открытом доступе на сайте.