Cine administrează apartamentul din România când proprietarul este în altă țară
Cine administrează apartamentul din România când proprietarul este în altă țară
Puteți deține un apartament în România și obține venit din el locuind în altă țară: obiectul este gestionat de o companie de administrare care acționează în baza procurii dumneavoastră. Există o singură limită — proprietatea și administrarea sunt separate: apartamentul este înregistrat pe dumneavoastră sau pe firma dumneavoastră românească, iar administratorul acționează în limitele împuternicirilor transmise. Astfel, proprietarul din Ucraina, UE, SUA sau Canada rămâne proprietar, iar munca operațională — renovarea, chiriașii, facturile, evidența — nu mai cade în sarcina lui. Mai jos: cine ce face, ce documente sunt necesare, cum se predă obiectul în administrare și ce trebuie întreprins dacă apartamentul a fost cumpărat, dar administratorul nu a fost numit.
Cine gestionează apartamentul cât timp proprietarul locuiește în altă țară
Obiectul este gestionat de o companie românească de administrare, în baza contractului de administrare și a procurii notariale a proprietarului — prezența proprietarului în țară nu este necesară în nicio etapă. Dreptul de proprietate nu se transmite nimănui: tranzacția se înregistrează întotdeauna pe client — pe persoana fizică sau pe compania sa românească. Administratorul primește nu obiectul, ci împuterniciri de a acționa în privința lui: să preia apartamentul, să-l pregătească pentru închiriere, să instaleze chiriașul, să se ocupe de problemele curente și să-i transmită proprietarului un raport. Formatele de participare ale proprietarului sunt 3: personal, de la distanță prin procură dată unui reprezentant sau prin compania de administrare care acționează în baza procurii clientului. Contabilitatea pentru chirie și pentru firmă o țin companii de audit de profil — aceasta este o zonă separată de responsabilitate, necombinată cu administrarea obiectului.
Cui i se potrivește predarea apartamentului în administrare
Formatul este gândit pentru proprietarul care locuiește în afara României și nu plănuiește să se mute: proprietarii din Ucraina, din țările UE, din SUA și Canada lucrează după el în același mod. Se potrivește în 3 cazuri. Primul — apartamentul a fost cumpărat ca activ în Uniunea Europeană, iar proprietarul are nevoie de rezultat, nu de drumuri. Al doilea — obiectul a fost primit gata, dar trebuie pregătit pentru închiriere: fără renovare și dotare chiriașul fie nu vine, fie vine în alte condiții. Al treilea — proprietarul închiriază deja singur apartamentul, prin cunoscuți, și înțelege că controlul asupra obiectului și a banilor se ține doar pe cuvânt de onoare. Limita o spunem sincer: administrarea nu înlocuiește construcția de deținere. Dacă obiectul este înregistrat nefavorabil sau traseul banilor nu este pus la punct, mai întâi se rezolvă acest lucru și abia apoi obiectul este predat în lucru.
Ce documente sunt necesare pentru predarea obiectului în administrare
Documentele sunt 4: actele de proprietate ale apartamentului, procura notarială, contractul de administrare și un cont bancar românesc pentru decontări. Extrasul de carte funciară confirmă dreptul de proprietate și lipsa sarcinilor — cu el începe orice lucru cu obiectul. Procura se întocmește la notar; între Ucraina și România există un tratat bilateral de asistență juridică, de aceea pentru astfel de documente nu este necesară apostila — sunt suficiente autentificarea notarială și traducerea legalizată. Volumul împuternicirilor se stabilește în procură și în contractul de administrare: ce are dreptul administratorul să semneze, cu ce sume poate opera și în ce chestiuni este obligat să convină decizia cu proprietarul. Separat se încheie contractul de închiriere cu chiriașul — acesta se semnează în numele proprietarului și se înregistrează la fisc.
Cum se predă obiectul în administrare și ce urmează
Predarea se face în 5 pași, după care obiectul funcționează în regim permanent.
Pasul 1. Preluarea apartamentului: inspecția, inventarul stării, contoarele, cheile, documentele.
Pasul 2. Amenajarea la cheie: renovarea, mobila, dotarea completă — volumul lucrărilor se stabilește cu proprietarul înainte de începere.
Pasul 3. Găsirea și instalarea chiriașului: vizionări, verificarea candidatului, procesul-verbal de predare-primire.
Pasul 4. Contractul de închiriere și înregistrarea lui la ANAF: obligația proprietarului, termenul — 30 de zile de la semnare, formularul C168; pentru proprietarul nerezident contractul se înregistrează la organul fiscal de la locul unde se află obiectul, iar orice modificare — prelungire sau o sumă nouă — se înregistrează în aceeași ordine.
Pasul 5. Administrarea curentă și raportarea către proprietar: utilitățile, cotizațiile la asociația de proprietari, reparațiile, relația cu chiriașul, banii în contul proprietarului.
Ce faceți dacă apartamentul a fost cumpărat, dar administratorul nu a fost numit
Obiectul poate fi predat în administrare în orice moment — cumpărarea nu trebuie să fie recentă și nu trebuie vândut nimic. Tabloul cu care se vine cel mai des: tranzacția este încheiată, cheile sunt primite, iar mai departe — pauză. Apartamentul stă gol sau este închiriat pe baza unei înțelegeri verbale unor cunoscuți ai cunoscuților, nimeni nu a consemnat starea lui, utilitățile și cotizațiile la asociație se acumulează, contractul de închiriere nu este înregistrat la fisc. Fiecare lună a unei astfel de pauze înseamnă cheltuieli fără încasări și riscul unor pretenții.
Ordinea de scoatere a obiectului din inactivitate — 4 pași.
Pasul 1. Inventarierea: starea apartamentului, datoriile la utilități și la asociație, ce se întâmplă efectiv acum cu obiectul.
Pasul 2. Legalizarea închirierii existente: contract scris și înregistrare la ANAF; dacă închirierea s-a făcut fără contract, relațiile se formalizează de la data curentă.
Pasul 3. Pregătirea obiectului: ceea ce lipsește pentru ca apartamentul să se închirieze la prețul său.
Pasul 4. Predarea în administrare: procura, contractul de administrare, contul, începerea lucrului.
Separat se verifică forma de deținere: dacă obiectul a fost înregistrat fără a ține cont de obiectivele dumneavoastră, construcția se reface — acest lucru se calculează înainte, nu după.
Cum lucrează Alliance și de ce răspunde Armonia
Alliance construiește structura și controlează banii, Armonia lucrează cu obiectul. Formula de împărțire a rolurilor este neschimbată: Armonia prezintă obiectele, Alliance protejează banii și construiește structura. În administrare aceasta înseamnă verificarea juridică a obiectului și a împuternicirilor, contractul de administrare, traseul bancar, regimul fiscal, monitorizarea financiară și coordonarea tuturor proceselor; contabilitatea o țin companii de audit de profil. Costul administrării depinde de componența pachetului și se fixează în contract — împreună cu termenele, suma și modul de lucru. Avem 2 produse: asistență completă la tranzacția imobiliară și obținerea rezidenței sau a cetățeniei UE. Dreptul la cetățenia română se confirmă prin documente — iar noi ducem acest drept până la pașaport. Decizia o ia autoritatea: rezultatul nu poate fi garantat, dar dosarul poate fi întocmit astfel încât să nu ridice întrebări. Termenele, suma și modul de lucru — în contract. Licențele companiei sunt publice pe site.
Cu ce să începeți: concluzia și pasul următor
Începeți cu un diagnostic de conformitate gratuit — acesta are loc înaintea oricărei decizii și nu vă obligă la nimic. În avizul scris primiți banca recomandată, lista documentelor pentru sursa fondurilor, evaluarea provenienței, structura de deținere și modul de lucru cu obiectul. Și un răspuns direct: dacă această construcție vi se potrivește. Diagnosticul se poate încheia cu un refuz motivat — și acesta este un rezultat al muncii. Un apartament fără administrator nu devine activ de la sine: el așteaptă. Scrieți cuvântul АКТИВ — analizăm situația dumneavoastră și obiectul dumneavoastră.
Trebuie să veniți în România pentru a preda apartamentul în administrare?
Nu: contractul de administrare și procura se întocmesc fără deplasarea dumneavoastră, iar preluarea obiectului o face compania de administrare. Între Ucraina și România există un tratat de asistență juridică, de aceea pentru procura notarială nu este necesară apostila — este suficientă traducerea legalizată.
Cine ține contabilitatea și raportarea pentru chirie?
Contabilitatea o țin companii de audit de profil — pentru obiect și pentru firma dumneavoastră românească, dacă obiectul este înregistrat pe ea. Compania de administrare răspunde de obiect și îi transmite proprietarului un raport privind starea lui și decontările.
Cât costă administrarea obiectului?
Costul depinde de componența pachetului și se fixează în contract: setul de lucrări pentru un apartament aflat în închiriere permanentă diferă de cel pentru un obiect care se pregătește de la zero. Cifra exactă pentru obiectul dumneavoastră o comunicăm după diagnostic.