В 2026 году вход в Европейский союз через покупку недвижимости стал технически проще, юридически прозрачнее и стратегически выгоднее. С 1 января 2025 года Румыния — полноправный член Шенгенской зоны и по сухопутным границам, банковская инфраструктура адаптирована под иностранных собственников, удалённый формат сделки перестал быть исключением и стал нормой.
Покупка квартиры в Констанце или Мамае больше не требует постоянного личного присутствия. Алгоритм отработан, юридическая база зафиксирована, маршрут к резидентству ЕС и гражданству Румынии выстроен.
Почему именно Румыния и почему именно Констанца
Румыния — страна Евросоюза, страна Шенгена, страна на горизонте еврозоны. Резидент Румынии получает полный объём европейских прав: свободу передвижения по 29 странам Шенгенской зоны, доступ к банковской системе ЕС, возможность учёбы и работы детей в любой стране Союза, защиту европейского права. Цена входа — кратно ниже, чем в Италии, Португалии или Испании.
Констанца — крупнейший румынский город на Чёрном море, главный морской порт страны, центр южного побережья. Под одним брендом локации работают несколько ключевых районов:
Мамайя
от 95 000 €Премиальная курортная зона, флагман пляжной недвижимости. Квартиры с видом на море.
сезонная аренда 7–9% годовых
Фалеза Норд
от 85 000 €Престижный жилой район с современной застройкой, развитой инфраструктурой и видом на море.
Томис Норд
от 70 000 €Городской центр с устойчивым спросом на круглогодичную аренду.
круглогодичная аренда 5–7%
Эфорие Норд и Нэводари
от 60 000 €Курортные локации южнее и севернее Мамайи с потенциалом роста за счёт инфраструктурного развития побережья.
Аналогичные объекты в Лиссабоне или Барселоне — от 300 000 €. В 2026 году открылось второе окно: рынок недвижимости Констанцы и побережья вырос после полного входа Румынии в Шенген, но не достиг уровня перегретых рынков Западной Европы. Это короткий горизонт, в котором актив одновременно работает и как европейская недвижимость, и как точка опоры для резидентства ЕС.
Как проходит сделка: четыре варианта на выбор
Сделка начинается с выбора объекта на сайте Alliance и Armonia. После заявки сотрудник компании организует показ — лично или в формате видеосвязи. На встрече присутствует собственник и отвечает на все вопросы напрямую, без посредников. Когда объект подтверждён, клиент выбирает один из четырёх вариантов оформления покупки.
- 01
Через управляющую компанию
Управляющая компания регистрирует фирму (SRL) на имя клиента и производит покупку через корпоративную структуру. Право собственности оформляется на клиента.
Подходит: Когда покупка идёт в связке с открытием компании, последующим оформлением ВНЖ и ведением хозяйственной деятельности — аренды, управления, инвестиционных операций.
- 02
По доверенности на доверенное лицо
Клиент выдаёт нотариально заверенную доверенность родственнику или знакомому, который подписывает договор купли-продажи у румынского нотариуса от имени клиента. Право собственности оформляется на клиента.
Подходит: Когда у клиента есть проверенное лицо в Румынии и стандартная структура сделки.
- 03
Личный визит на один день
Клиент прилетает в Румынию на один день, подписывает доверенность на последующие формальности и нотариальный договор купли-продажи лично у нотариуса, после чего сразу улетает.
Подходит: Когда клиент хочет пройти ключевой акт сделки лично — без передачи полномочий третьим лицам на момент подписания.
- 04
По доверенности на управляющую компанию
Клиент выдаёт доверенность на управляющую компанию, и она подписывает сделку от его имени. Самый закрытый вариант с точки зрения логистики: клиент не вылетает в Румынию, не привлекает родственников, не координирует постороннюю сторону.
Подходит: Управляющая компания берёт на себя весь процесс — от подписания у нотариуса до постановки объекта на кадастровый учёт.
Во всех четырёх вариантах Alliance ведёт юридическую проверку объекта, банковский финансовый мониторинг и регистрацию права собственности. Armonia отвечает за подбор и показ. Клиент управляет процессом — из своей страны или с одного визита.
Связка «компания → недвижимость → ВНЖ → гражданство»: четыре уровня одной стратегии
Главная ошибка — рассматривать каждый шаг отдельно. Покупка квартиры. Открытие компании. Подача на ВНЖ. Получение гражданства. На практике это четыре уровня одной конструкции, и собирать их нужно в правильной последовательности, с учётом будущего шага. Если первый уровень собран неправильно, четвёртый становится недостижимым.
- 01
Компания в Румынии
Румынское SRL — общество с ограниченной ответственностью. Минимальный уставный капитал — символический. Срок регистрации — 7–14 рабочих дней.
Корпоративный налог: 16% стандартная ставка либо 1% для микропредприятий с оборотом до 100 000 € при выполнении условий. Alliance оформляет компанию с реальной экономической функцией: офис, расчётный счёт, корректные коды деятельности (CAEN), бухгалтерское сопровождение. Это не «компания для бумаги» — это бизнес-единица, которая выдерживает проверку миграционной службы и банка. Учредителем и администратором выступает клиент.
- 02
Недвижимость как актив
Недвижимость оформляется либо на физическое лицо, либо на компанию. Каждая схема имеет свои налоговые и юридические последствия.
Налог на собственность для физлиц — 0,08–0,2% от кадастровой стоимости в год для жилья, 0,2–1,3% для коммерческих объектов. Налог на доход от аренды — 10% по упрощённой системе. Оформление на компанию открывает амортизацию, вычет НДС при покупке коммерческого объекта, возможность сдачи в аренду через юрлицо. Alliance подбирает схему под цель: если приоритет — резидентство и долгий горизонт, чаще используется смешанная конструкция, где жильё оформлено на собственника, а коммерческие объекты — на компанию.
- 03
ВНЖ: первое разрешение и продления
Первое разрешение на пребывание подаётся по основанию деятельности в компании — как ассоциат или администратор.
К пакету прилагается подтверждение реальной деятельности: контракты, обороты, аренда офиса, сотрудники. Недвижимость в собственности усиливает кейс — это материальный актив, подтверждающий экономическую связь с Румынией. Средний срок рассмотрения первой подачи — 30–90 дней. Первый ВНЖ выдаётся на 1 год, далее продлевается ежегодно. На пятом году открывается право на долгосрочный ВНЖ резидента ЕС — статус с правом проживания во всех странах Союза, доступом к социальной системе, образованию и медицине наравне с гражданами.
- 04
Гражданство Румынии
Через восемь лет непрерывного законного резидентства открывается право подачи на гражданство Румынии по натурализации.
Требования: знание румынского языка на базовом уровне, лояльность государству, отсутствие судимостей, достаточные средства к существованию, подтверждённая интеграция. Гражданство Румынии — это гражданство Европейского союза в полном объёме: безвизовый въезд более чем в 175 стран, право жить, работать и вести бизнес в любой стране Союза без отдельного разрешения, право голоса на выборах в Европарламент, передача статуса детям по рождению. Параллельный маршрут — гражданство Болгарии: альтернатива со своей логикой, сроками и юридическими нюансами.
Что делать, если ошибка уже допущена
Часть клиентов приходит в Alliance не на старте, а после первого неудачного захода. Купили объект через случайного агента — оказался без разрешения на ввод в эксплуатацию. Перевели деньги без согласования с банком — счёт заблокирован, средства зависли. Оформили компанию по дешёвому пакету — структура не подходит под ВНЖ. Подписали доверенность с избыточными полномочиями — потеряли контроль над сделкой. Подали на ВНЖ без подтверждения экономической активности — получили отказ, и следующая подача идёт под повышенным контролем миграционной службы.
Каждая такая ситуация решаема. Юридический отдел Alliance принимает кейс в любой стадии: разблокировка счетов, перерегистрация объектов, замена структуры компании, пересмотр сделки, защита в Inspectoratul General pentru Imigrări, восстановление маршрута к ВНЖ и гражданству. Чем раньше ситуация передана в работу, тем выше шанс сохранить актив и не потерять годы резидентства. Поздний вход обходится дороже, но в большинстве случаев маршрут восстанавливается.
Роли Alliance и Armonia: формула удалённой сделки
Armonia показывает объекты. Alliance сохраняет деньги и выстраивает конструкцию. Это разные уровни ответственности в одной сделке.
Armonia работает с рынком Констанцы и побережья: знает застройщиков, оценивает локации в Мамае, Фалеза Норд и Томис Норд, отбирает объекты под стратегию клиента, ведёт переговоры по цене, организует показ с присутствием собственника. Alliance работает с правом и финансами: проверяет объект юридически, ведёт банковский мониторинг, оформляет компанию, готовит документы на ВНЖ и в перспективе — на гражданство, координирует процесс целиком.
Четыре года работы с иностранными клиентами. Три направления — недвижимость в Румынии, гражданство Румынии, гражданство Болгарии — единая воронка ответственности. Клиент получает один контракт, одного куратора и один результат — недвижимость в собственности, резидентство ЕС и горизонт европейского гражданства.
С чего начинается работа
Удалённая сделка начинается со стратегической сессии — без неё подбор объектов превращается в перебор предложений. На сессии фиксируется цель, бюджет, горизонт, состав семьи, приоритеты по локации и по резидентству. После этого формируется индивидуальный маршрут: какие объекты смотреть в Констанце, Мамае или Фалеза Норд, какую структуру оформлять, в каком банке открывать счёт, по какому основанию подавать на ВНЖ, в каком горизонте подходить к гражданству.
Alliance ведёт два продукта: полное сопровождение сделки с недвижимостью в Румынии и оформление резидентства или гражданства ЕС. Эти продукты можно брать отдельно, но в связке они работают сильнее — потому что построены под одну стратегию.