Проверка квартиры в Евросоюзе перед покупкой: какие документы запрашивают до задатка
Проверка квартиры в Евросоюзе перед покупкой: какие документы запрашивают до задатка
Квартиру в Евросоюзе можно проверить полностью, не выезжая из Украины: всё, что защищает покупателя, находится в документах, а не в стенах. Осмотр закрывает вопрос «нравится» — и его сегодня закрывает видеопросмотр. Ниже — что именно запрашивают до задатка, в каком порядке и что делать, если деньги уже внесены.
Какие документы проверяют перед покупкой квартиры за границей
Проверяют семь документов, и все семь читаются до внесения задатка. Проверка идёт по трём направлениям сразу: объект, продавец и сама сделка. Осмотр не закрывает ни одно из них.
Что запрашивается:
• выписка из реестра: кто собственник и с какой даты;
• записи об обременениях: ипотека, залог, арест;
• судебные споры — по продавцу, а не по объекту;
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• кадастровый номер и площадь;
• справки о долгах по коммунальным и взносам ассоциации собственников;
• право продавать: супруг, доли, наследники.
Документы читаются дважды: на этапе письменного заключения, когда объект только выбирается, и повторно перед подписанием. Реестр живёт, и запись может появиться в промежутке между этими двумя точками.
Что должен показать продавец до задатка
До денег обычно показывают три документа: выписку из реестра, документ о собственности и разрешение на ввод в эксплуатацию. Продавцу это ничего не стоит и ничем не грозит. Отказ показать их сам по себе проблему не доказывает, но означает, что вы вносите деньги вслепую.
Важно, кто именно запрашивает документ. Присланный скан показывает состояние на дату скана, а реестр — состояние на сегодня. Между этими датами на объекте появляются записи, которых в присланном комплекте не будет. Присланное — это информация к разговору. Запрошенное самостоятельно — это проверка.
Как проверить, сдан ли дом в эксплуатацию
Проверяется документом, а не фактом заселения. Разрешение на ввод в эксплуатацию — отдельная бумага с датой и номером. То, что в доме живут люди, горит свет и работает лифт, её не заменяет и её наличие не доказывает.
Дом, принятый в эксплуатацию, и дом, заселённый по факту, — разные юридические ситуации, и на регистрацию права собственности они влияют по-разному. По нашим объектам дом уже сдан, поэтому мы показываем документ, а не называем ожидаемый срок сдачи. Разница между «сдан» и «сдадим» — это разница между собственностью и обещанием.
Как проверить продавца: право продавать, доли, наследники
Продавец проверяется отдельно от объекта. Человек может быть собственником и при этом не иметь права продать один. Судебный спор заводится на человека, а к квартире приходит потом — поэтому записи ищут по имени продавца, а не по адресу квартиры.
Что смотрится:
• основание собственности: как объект достался продавцу и когда;
• семейное положение и необходимость согласия супруга;
• наличие долей и других собственников;
• наследственные основания и возможные претензии;
• открытые судебные процессы на имя продавца.
Претензия наследника или бывшего супруга не возникает из воздуха: она видна заранее, в этих же документах. После регистрации права собственности разбирательство идёт уже с вашим участием и за ваш счёт.
Переходят ли долги по квартире новому владельцу
Часть долгов переходит — та, что привязана к объекту, а не к человеку. Это задолженность по коммунальным платежам и взносы ассоциации собственников. Они идут за квартирой, и новый владелец обнаруживает их у себя.
Поэтому в проверку входит запрос справок о состоянии расчётов: отдельно по коммунальным, отдельно по ассоциации. Это самый скучный пункт списка, его пропускают чаще остальных, и он регулярно оказывается самой неприятной находкой после сделки.
Найденный вовремя долг — не повод отказываться от объекта. Это повод пересчитать цену или закрыть задолженность за счёт продавца до подписания. Найденный после сделки долг становится вашим расходом.
Что написано в доверенности на покупку недвижимости за границей
Доверенность — документ с потолком, а не разрешение «на всё». В ней прописываются конкретный объект, предельная цена, срок действия и точный перечень полномочий. Представитель не может купить другой объект, заплатить больше указанной суммы или действовать после истечения срока.
Порядок здесь обратный тому, что делают обычно: доверенность оформляется после письменного заключения, а не до него. Сначала становится понятно, что покупается и на каких условиях, — и только потом выдаются полномочия.
Способов провести сделку три, и мы называем их открыто: лично, по доверенности и через управляющую компанию. Выбранный способ фиксируется в письменном заключении до сделки.
Что делать, если задаток уже внесён, а проверки не было
Ситуация поправима, и порядок действий в ней рабочий. Проверка делается задним числом — именно от неё зависит, есть ли основание требовать деньги обратно и на что ссылаться.
Порядок:
1. Поднимаются документы по объекту — те же семь, полным комплектом.
2. Читается то, что подписано, и на каких условиях внесены деньги.
3. Находка сопоставляется с условиями возврата.
Дальше вариантов обычно три: возврат, если есть основание; торг по цене, если находка снижает стоимость объекта; выход из объекта с фиксацией потери, когда наращивать её дороже, чем остановиться. Во всех трёх случаях сначала документ, а потом разговор с продавцом: разговор без документа на руках заканчивается ничем.
На будущее правило простое. Условие о возврате задатка при выявленных обременениях пишется в самом соглашении и до перевода денег, а не в момент спора.
Порядок в этом маршруте важнее скорости. Заключение идёт раньше задатка, задаток — раньше договора, повторная выписка — раньше подписи. Сделка, собранная не по порядку, пересобирается, и это самая дорогая переделка из всех, что мы видим.
Для ориентира по суммам: сопоставимая двухкомнатная квартира в Евросоюзе стоит 200 000–300 000 €. Наш объект — около 100 000 € при взносе 30 %, то есть порядка 30 000 €. Остаток идёт в рассрочку на 36 месяцев без процентов, собственность переходит сразу. Именно эти 30 000 € и защищают документы, перечисленные выше. Дальше маршрут идёт обычным порядком — компания, аренда, официальный доход, трудовой контракт, карточка, — и через три года при наличии ЗАКОННЫХ оснований владелец получает гражданство Евросоюза.
Три вещи можно проверить до первого разговора. Все дела в Румынии дистанционно ведёт наша управляющая компания. Работа идёт официально по договору, где прописаны сроки, сумма и порядок работы. Лицензии компании открыты на сайте.
Решение по банковской операции принимает банк, и гарантий прохождения проверки компания не даёт. По чужим юрисдикциям компания не консультирует.
Вход в маршрут — бесплатная комплаенс-диагностика с письменным заключением. Она бесплатна и обязательна до задатка. По итогу вы получаете рекомендованный банк, перечень документов под источник средств, оценку происхождения, сроки и структуру покупки. И прямой ответ: подходит ли вам эта конструкция. Кодовое слово — АКТИВ.