Проверка квартиры в Евросоюзе перед покупкой: какие документы запрашивают до задатка
Проверка квартиры в Евросоюзе перед покупкой: какие документы запрашивают до задатка
Квартиру в Евросоюзе можно полностью проверить, не выезжая из Украины. Всё, что действительно защищает покупателя, находится в документах, а не в стенах.
Осмотр отвечает на вопрос «нравится ли мне эта квартира?» — сегодня для этого достаточно видеопросмотра. Но юридическую безопасность объекта подтверждают только документы. Ниже рассказываем, что именно необходимо запросить до внесения задатка, в каком порядке проводится проверка и что делать, если деньги уже переданы продавцу.
Какие документы проверяют перед покупкой квартиры за границей
Перед покупкой проверяют семь документов — и все семь необходимо изучить до внесения задатка. Проверка проводится одновременно по трём направлениям: объект, продавец и условия самой сделки. Обычный осмотр квартиры не закрывает ни одно из них.
Запрашиваются:
— выписка из реестра: кто является собственником и с какой даты;
— сведения об обременениях: ипотеке, залоге или аресте;
— информация о судебных спорах в отношении продавца, а не только объекта;
— разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
— кадастровый номер и официальная площадь квартиры;
— справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам ассоциации собственников;
— подтверждение права на продажу с учётом супруга, долей и возможных наследников.
Документы изучаются дважды. Первый раз — на этапе подготовки письменного заключения, когда объект только рассматривается. Второй — непосредственно перед подписанием сделки.
Реестр постоянно обновляется, поэтому между первой проверкой и подписанием в нём может появиться новая запись.
Что должен показать продавец до задатка
До внесения денег продавец обычно должен показать три основных документа: выписку из реестра, документ, подтверждающий право собственности, и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Для продавца предоставление этих документов не связано с расходами или рисками. Отказ показать их сам по себе ещё не доказывает наличие проблемы, но означает, что покупатель вносит деньги, не понимая юридического состояния объекта.
Важно не только наличие документов, но и то, кто и когда их запросил. Присланный продавцом скан отражает ситуацию на дату его получения, а актуальная выписка из реестра показывает состояние объекта на сегодняшний день.
Между этими датами в реестре могут появиться записи, которых не будет в ранее отправленном комплекте. Поэтому документы, присланные продавцом, — это информация для предварительного разговора. Документы, самостоятельно запрошенные из официального источника, — это полноценная проверка.
Как проверить, сдан ли дом в эксплуатацию
Факт ввода дома в эксплуатацию подтверждается документом, а не тем, что в здании уже живут люди.
Разрешение на ввод в эксплуатацию — это отдельный официальный документ с датой и номером. Наличие жильцов, света, воды и работающего лифта не заменяет этот документ и не доказывает его существование.
Дом, официально принятый в эксплуатацию, и дом, фактически заселённый жильцами, — это разные юридические ситуации. Они по-разному влияют на возможность регистрации права собственности.
По нашим объектам дом уже сдан в эксплуатацию, поэтому мы показываем подтверждающий документ, а не называем предполагаемый срок завершения строительства. Разница между «дом сдан» и «дом сдадим» — это разница между оформленной собственностью и обещанием.
Как проверить продавца: право продавать, доли, наследники
Продавца необходимо проверять отдельно от самой квартиры. Человек может числиться собственником, но при этом не иметь права единолично совершить продажу.
Судебный спор возникает в отношении человека, а последствия для квартиры могут появиться позднее. Поэтому информацию ищут не только по адресу объекта, но и по имени продавца.
Проверяются:
— основание возникновения права собственности: каким образом и когда объект перешёл продавцу;
— семейное положение и необходимость получения согласия супруга;
— наличие долей и других собственников;
— наследственные основания и возможные претензии наследников;
— открытые судебные процессы в отношении продавца.
Претензии наследника или бывшего супруга не возникают внезапно: потенциальные основания для них можно увидеть заранее в документах.
Если проблема обнаружится уже после регистрации права собственности, разбирательство будет проходить с вашим участием и за ваш счёт.
Переходят ли долги по квартире новому владельцу
Часть задолженности может быть связана не с конкретным человеком, а непосредственно с объектом. В первую очередь речь идёт о коммунальных платежах и взносах ассоциации собственников.
Такие долги идут за квартирой, и новый владелец может обнаружить их уже после оформления сделки.
Поэтому в проверку обязательно входит запрос справок о состоянии расчётов: отдельно по коммунальным платежам и отдельно по ассоциации собственников.
Это самый рутинный пункт проверки, поэтому его пропускают чаще остальных. При этом именно он регулярно становится самой неприятной находкой после покупки.
Обнаруженный до сделки долг — не обязательно повод отказываться от объекта. Это основание пересчитать стоимость квартиры или потребовать, чтобы продавец погасил задолженность до подписания.
Долг, обнаруженный после сделки, становится расходом нового владельца.
Что написано в доверенности на покупку недвижимости за границей
Доверенность — это документ с чётко установленными пределами, а не разрешение действовать «от имени владельца во всём».
В ней указываются конкретный объект, предельная стоимость покупки, срок действия и точный перечень полномочий представителя.
Представитель не может купить другую квартиру, заплатить больше установленной суммы или продолжать действовать после окончания срока доверенности.
Порядок оформления здесь обратный тому, как часто поступают покупатели: доверенность оформляется после получения письменного заключения, а не до проведения проверки.
Сначала необходимо понять, какой именно объект покупается и на каких условиях. Только после этого представителю передаются необходимые полномочия.
Провести сделку можно тремя способами, и мы называем их открыто: лично, по доверенности или через управляющую компанию. Выбранный вариант фиксируется в письменном заключении до сделки.
Что делать, если задаток уже внесён, а проверки не было
Даже если задаток уже передан, ситуацию ещё можно исправить. Проверка проводится после внесения денег, и именно её результаты позволяют определить, есть ли основания требовать возврата и на какие документы при этом можно ссылаться.
Порядок действий:
Запрашивается полный комплект из тех же семи документов по объекту.
Проверяется всё, что уже было подписано, а также условия, на которых передавались деньги.
Обнаруженные обстоятельства сопоставляются с предусмотренными условиями возврата задатка.
Далее обычно возможны три варианта:
— возврат денег, если для этого есть документальное основание;
— пересмотр стоимости, если обнаруженная проблема снижает ценность объекта;
— выход из сделки с фиксацией потери, если продолжение сделки обойдётся дороже, чем своевременная остановка.
Во всех трёх случаях сначала необходимо получить документ и только после этого обсуждать ситуацию с продавцом. Разговор без подтверждающих документов, как правило, не даёт результата.
На будущее действует простое правило: условие о возврате задатка при выявлении обременений необходимо включить в соглашение до перевода денег, а не в момент возникновения спора.
В этом маршруте правильный порядок действий важнее скорости. Письменное заключение должно быть получено раньше внесения задатка, задаток передаётся раньше заключения основного договора, а повторная выписка из реестра запрашивается непосредственно перед подписью.
Сделку, собранную в неправильной последовательности, приходится пересобирать. И это самая дорогая переделка из всех, с которыми мы сталкиваемся.
Для ориентира по суммам: сопоставимая двухкомнатная квартира в Евросоюзе стоит 200 000–300 000 €. Наш объект — около 100 000 € при первоначальном взносе 30%, то есть порядка 30 000 €.
Оставшаяся сумма выплачивается в рассрочку на 36 месяцев без процентов, а право собственности переходит покупателю сразу. Именно эти 30 000 € и защищает предварительная проверка документов.
Дальше маршрут продолжается в обычном порядке: компания, аренда, официальный доход, трудовой контракт, карточка — и через три года при наличии ЗАКОННЫХ оснований владелец получает гражданство Европейского союза.
Ещё до первого разговора можно проверить три вещи:
— все вопросы в Румынии дистанционно ведёт наша управляющая компания;
— работа проводится официально по договору, в котором заранее прописываются сроки, стоимость и порядок взаимодействия;
— лицензии компании находятся в открытом доступе на сайте.
Окончательное решение по банковской операции принимает банк. Компания не гарантирует успешное прохождение банковской проверки и не консультирует по вопросам, относящимся к другим юрисдикциям.
Вход в маршрут — бесплатная комплаенс-диагностика с письменным заключением. Она проводится обязательно до внесения задатка и не требует оплаты.
По итогам диагностики вы получаете:
— рекомендованный банк;
— перечень документов для подтверждения источника средств;
— предварительную оценку происхождения капитала;
— предполагаемые сроки и структуру покупки;
— прямой ответ на главный вопрос: подходит ли вам эта конструкция.
Кодовое слово — АКТИВ.